Уплата налога с продажи полученной по наследству квартиры

Кроме купли-продажи и дарения, основанием для получения квартиры в собственность является наследование по завещанию или по закону. Достававшейся после смерти родственника недвижимостью гражданин вправе распоряжаться по своему усмотрению: может ее продать или подарить, как и любое другое имущество. Законодательство не предусматривает каких-либо ограничений для категории лиц, желающих реализовать переданные в порядке наследования объекты. Однако при продаже унаследованной квартиры имеются некоторые особенности, о которых должны знать продавец и покупатель. Рассмотрим правила реализации перешедшей от наследодателя недвижимости и какой нужно платить налог с продажи полученной по наследству квартиры.

Налоги при продаже недвижимости

Вернуться к оглавлению

Как продать унаследованное имущество?

Продажа доставшейся по наследству квартиры возможна сразу после получения в Росреестре свидетельства, подтверждающего права наследователя на распоряжение и владение активами умершего физлица. Без официальной бумаги о праве собственности заключенная между покупателем и продавцом сделка будет считаться незаконной. Продажа квартиры после вступления в наследство сопровождается уплатой подоходного налога в бюджет государства, когда правопреемник покойного гражданина реализует объект недвижимости до истечения трехлетнего срока с момента открытия наследственного дела.

В этом случае с резидентов взимается плата в размере 13 %, а с иностранцев – 30 % от суммы вырученных с продажи денежных средств. Если наследник владеет имуществом более 3 лет со дня гибели наследодателя, то ничего платить не нужно. Кроме того, налог взимается лишь с такой прибыли от реализации унаследованного предмета, которая составляет не менее 1 миллиона рублей.

Чтобы продать полученную в порядке наследования квартиру, необходимо подготовить следующую документацию:

  • бумагу, подтверждающую факт унаследования предмета продажи;
  • справку об отсутствии долгов перед жилищно-эксплуатационной конторой;
  • свидетельство, доказывающее наличие законных прав на обладание вещами усопшего;
  • техпаспорт на недвижимый объект;
  • заверенный у нотариуса документ, подтверждающий отказ других правопреемников от наследства;
  • согласие мужа или жены – при наличии брачного договора, в котором прописан пункт о совместном унаследовании жилья.

При подписании договора о реализации унаследованной квартиры применяются общие правила, в соответствии с которыми осуществляется купля-продажа недвижимых объектов. Однако оформление контракта усложняют некоторые риски, связанные с поиском покупателя.

При приобретении наследственного имущества человек, покупающий квартиру, не знает о наличии других претендентов, которые могут внезапно появиться после заключения сделки и заявить о своих правах на активы умершего. Это влечет наступление судебных разбирательств и признание ранее заключенного договора недействительным. Поэтому покупателю необходимо своевременно запрашивать с продавца нотариально заверенный отказ других преемников от наследства.

Вернуться к оглавлению

Можно ли реализовать совместную собственность?

Как правило, она при наследовании недвижимости исключается. Даже если граждане состоят в официальном браке, они не обязаны делиться перешедшей по наследству квартирой с супругами. Соответственно, и на продажу унаследованного предмета не требуется разрешение мужа или жены. Единственным исключением является наличие брачного договора, в котором указывается пункт о признании наследственного имущества совместной собственностью.

Для реализации квартиры, находящейся в общем владении у нескольких физлиц, требуются паспорта участников и их согласие на продажу жилья, а также свидетельство об имущественном праве и договор купли-продажи с указанием всех собственников. Если другие преемники не хотят продавать недвижимость, следует предложить им выкупить имеющуюся долю по рыночной цене.

Бывают ситуации, когда один наследователь стремится реализовать унаследованное имущество, а другие владельцы не соглашаются на продажу и при этом отказываются выкупать его долю. В таком случае можно подать бумаги на раздел квартиры в судебную инстанцию. При удовлетворении ходатайства суд выносит заключение о реализации недвижимого объекта и разделе денежных средств между собственниками.

Вернуться к оглавлению

Возможные проблемы при совершении сделки

Не каждую квартиру можно выгодно и быстро продать. На успешность процедуры влияет не только ситуация на рынке недвижимости, но и наличие всевозможных обременений. Могут возникнуть следующие препятствия для продажи жилья:

  • нарушение прав несовершеннолетних;
  • недействительность предыдущего договора о реализации недвижимого объекта;
  • наследственные споры;
  • недееспособность продавца, признанная в судебном порядке;
  • наличие долгов за коммунальные услуги;
  • осуществление действий владельцем по доверенности;
  • проведение незаконной перепланировки;
  • наложение обременения или ареста на имущество из-за просрочки платежей по ипотеке, алиментам, кредиту и прочим обязательствам;
  • мошенничество, обман со стороны продавца: подделка правоустанавливающих бумаг на жилье и др.

Помешать продаже квартиры могут и некоторые другие факторы: вычурный дизайн, неудовлетворительное состояние недвижимого объекта, заниженная или завышенная – по сравнению с рыночной – цена.

Зачастую продавцы стремятся уменьшить стоимость в документации, но фактически получить другую сумму денежных средств. Такие действия в дальнейшем приводят обе стороны договора к материальным затруднениям. Проводимая по низкой стоимости сделка может быть признана недействительной.

Вернуться к оглавлению

Особенности налогообложения

Перед продажей унаследованного имущества следует разобраться в понятиях «госпошлина» и «налог». Главным отличием является то, что первая плата взимается за вступление в наследство, а вторая – при реализации недвижимости и после оформления свидетельства о праве на владение активами покойного. Если госпошлина выплачивается нотариусу до получения документации, то налог в бюджет государства – после подачи декларации о доходах. Размер пошлины составляет 0,3 % от общей стоимости наследственного предмета для родственников завещателя и 0,6 % – для третьих лиц.

Налог в зависимости от срока владения

Сумма налога к уплате рассчитывается по общей для реализации недвижимости формуле: из цены сделки вычитают налоговый вычет/расходы и получают налогооблагаемый доход, который умножают на ставку (13 или 30 %). До выплаты владелец квартиры вправе воспользоваться вычетом из суммы договора купли-продажи и уменьшить цену сделки на 1 млн руб. Это можно сделать только по одному объекту, поэтому при продаже нескольких недвижимых предметов в течение 1 года выгодней использовать расходы.

Что касается льгот при продаже жилья, то от уплаты налога освобождаются:

  • инвалиды детства и 1, 2 группы – вне зависимости от срока владения наследством;
  • несовершеннолетние лица;
  • преемники, владеющие активами умершего более 3 лет с момента открытия дела о наследстве;
  • лица, признанные по заключению врача психически нездоровыми.

Налог выплачивается до 15 июля года, следующего за отчетным. Декларация сдается в территориальную налоговую инспекцию по месту прописки отчитывающегося физического лица в срок до 30 апреля того года, что следует за годом продажи наследственной квартиры. Отчетность по форме 3-НДФЛ сдается даже в том случае, когда сумма к уплате равняется нулю, т. е. когда имущественный вычет превышает полученную прибыль.

Если документация не подается в установленный законом период или предоставляется с опозданием, то налоговая служба применяет к гражданину штрафные санкции – от 1000 рублей, не более 30 % от указанной в декларации суммы.

Неуплата самого налога грозит штрафом, равным 20 % от размера начисленного платежа.

К нежелательным последствиям приводит и занижение суммы дохода. При выявлении несоответствия продажной стоимости квартиры ее рыночной цене налоговики могут принудительно доначислить налог, а также начислить пени и штраф за неполное погашение задолженности.

Зачастую сразу после реализации унаследованной квартиры преемник приобретает более комфортное жилье. В результате за один отчетный период налогоплательщик совершает 2 сделки – продает и покупает недвижимость. В такой ситуации он вправе одновременно воспользоваться двумя имущественными вычетами – при продаже и при покупке. Налоговый вычет в связи с покупкой жилья применяется только один раз. При этом размер вычета составляет 2 млн рублей, а объект приобретается у не взаимозависимых лиц. Все расчеты по купле-продаже вносятся в одну налоговую декларацию.

Вернуться к оглавлению

На что обратить внимание покупателю

Согласно ст. 302 ГК РФ, при покупке квартиры из полученной по наследству массы гражданин должен быть добросовестным покупателем, т. е. не владеть информацией о том, что он незаконно приобретает имущество. Приобретение недвижимости предполагает необходимость соответствия стоимости объекта его рыночной цене и выполнение действий для проверки юридической чистоты сделки. К примеру, если наследование осуществлялось по завещательному акту, в соответствии с которым преемник обязан предоставить третьему лицу право проживать в унаследованной квартире, то даже после реализации объекта этот человек вправе пользоваться жилым помещением. В результате вовремя не проверивший сведения покупатель может получить квартиру с нежелательным для него жильцом.

Прежде чем купить наследственную недвижимость

Ваши действия

Цели и результаты

Запросить выписку из ЕГРП. Это позволяет узнать сведения о владельце и о наличии обременений.
Взять выписку из архивной домовой книги Чтоб выяснить количество прописанных в квартире лиц.
Обратиться к нотариусу, который ведет дело о наследовании. Для того, чтобы тщательно проверить документацию.
Пообщаться с соседями наследодателя. Чтобы получить конкретную информацию о приобретаемом предмете.

Ни при каких условиях покупателю нельзя соглашаться на сделку с указанием в соглашении сторон цены объекта менее, чем его фактическая стоимость. Это может привести к оспариванию сделки через судебный орган и возврату квартиры законному наследнику. В таком случае покупателю вернут деньги, но он останется без купленного ранее жилья.

При реализации доставшейся в порядке наследования квартиры требуется платить подоходный налог. Размер выплаты напрямую зависит от срока владения недвижимым объектом: если жилье находится в собственности менее 3 лет, то продавец обязан провести оплату по ставке, равной 13 % от дохода с продажи. Неуплата налога в бюджет государства грозит штрафом в размере 20 % от суммы начисленного платежа.

 

Уплата налога с продажи полученной по наследству квартиры
Оцените данную статью: