Задаток в гражданском праве – в теории и на практике

Задаток в гражданском праве – один из видов обеспечения договора, сделки, контракта, – т. е. какого-либо договорного обязательства. Уплаченная вперед сумма дает сторонам большую правовую защищенность. Рассмотрим разные ситуации, связанные с задатком. Выясним, в чем различие между ним, залогом и авансом. Разберем последствия нарушения закона для разных сторон.

Что такое задаток

Вернуться к оглавлению

Что такое задаток

Гражданский кодекс Российской Федерации в параграфе 7 говорит о нём как о некой сумме, которую одно лицо выдает другому в качестве подтверждения того, что договор между ними состоялся и будет исполнен. Своими статьями 380–381 ГК РФ регулирует его передачу и получение. Соглашение (договоренность) о задатке можно включить в текст самого договора или отразить в дополнительном соглашении.

Зачем нужен задаток

Функции

Их исполнение на практике

Платежная. К примеру, наниматель жилого помещения по коммерческому найму дает некую сумму вперед, и это уменьшает его первую выплату, что уже является выполнением денежного обязательства. Эта функция существует и в том случае, если срок исполнения договора еще не наступил.
Доказательственная. Выдача задатка – по сути, подтверждение заключения договора. Данные вперед деньги, безусловно, не единичный способ обеспечения договора. Законом не запрещено использовать другие (залог, неустойку, банковскую гарантию и т. д.).
Обеспечительная. Стороны контракта, имея задаток, получают и повод для надлежащего исполнения обязательства, поскольку есть некая штрафная. Сторона, у которой появилась эта сумма, должна вернуть ее в двойном размере, если обязательство не исполнено по ее вине. В таком случае может произойти следующее: на покупателя автомобиля, давшего задаток в размере 10 %, но не оплатившего остальные 90 %, ляжет возмещение 20 % стоимости этого автотранспортного средства.
Компенсационная. Когда были причинены убытки или договор не исполнен – задаток просто засчитывается в счет убытков (если стороны договора не внесли в него иное). При этом не надо путать задаток и отступное – оно выплачивается одновременно с прекращением договора.

Задатком может служить первый платеж по сделке.

Часто встречается такое при приобретении автотранспорта. Внесение задатка при покупке квартиры – вариант, который выбирают многие, приобретая недвижимость. Этот вид обеспечения договора относится к основным и довольно типичным, используемым в России.

Вернуться к оглавлению

Обеспечиваемый задаток при проведении торгов

Это способ гарантии в сделке. В статье 448 Гражданского кодекса РФ регулируются все тонкости данного процесса. Когда проводятся торги, их участники вносят задаток еще до заключения договора. Тому, кто участвовал в торгах, но не прошел до стадии заключения договора, отданное ранее вернут. В данной ситуации переданные деньги обеспечивают участие в торгах лица, давшего их.

Если же случилось изменение намерения у агента, и он отказался от участия в торгах, возврата денег ему не будет. Можно рассматривать внесение денежных средств лицом, желающим участвовать в торгах, а также принятие задатка организатором как редкий вид односторонней сделки. Суть ее в заявке на причастность к торгам, благодаря чему данный агент становится участником в публичных торгах.

Вернуться к оглавлению

Не путайте важные понятия!

Разница между залогом и задатком существенная. Первое – это имущество, вещи, которые отдаются одной стороной договора другой стороне для обеспечения обязательства. Второе – это деньги.

Не любая вещь может быть залогом в сделке. Важны такие свойства имущества, как его ликвидность, ценность на рынке. Например, залогом для банка является квартира, которую вы оформили в ипотеку. Банк, у которого оказывается ваше имущество в залоге, имеет право его продать, если сделка сорвется из-за вас.

Вина, безусловно, требует доказательства, поэтому это происходит в суде. При любом нарушении своего права лицо может обратиться в судебные инстанции. Сбор и предоставление доказательств лежит на самих сторонах иска. Банк будет преуменьшать стоимость недвижимости, потому что, в случае неисполнения другой стороной обязательства, банк будет вынужден продавать квартиру с публичных торгов, как предписывает закон. Из вырученных денег банк забирает себе сумму долга с процентами, а остальное вернет хозяину квартиры.

Наличие или отсутствие аванса никак не влияет на сделку.

В отличие от первых двух, аванс не является способом обеспечения обязательства. Аванс можно в любое время стребовать назад либо вернуть, он не обязывает заключать письменный договор о купле-продаже. Это платеж, который предшествует передаче имущества, оказанию услуги или выполнению работы. Интересно, что термин «аванс» не существует в законодательстве, хотя все мы понимаем, что это такое. Когда договор выполнен, что вносилось при его заключении – аванс или задаток – уже неважно. На практике различия между ними ощущаются тогда, когда сделка сорвалась: тогда аванс просто возвращается.

Вернуться к оглавлению

Документационное оформление

Форма договора о задатке должна быть письменная. Имея на руках «бумажку», вы более защищены в своем праве. И закон, и люди придают особое значение задатку в договорах купли-продажи недвижимости. Предварительное соглашение об этом оформляется на подготовительной стадии сделки. Таким образом, происходит установление обязательства на будущее, участники правоотношения выражают свое согласие на куплю-продажу. То, что стороны понесут убытки, если нарушат сделку, дополнительно стимулирует ее выполнение.

Несмотря на то, что ГК РФ регламентирует договор покупки жилой недвижимости с задатком, на практике возможны какие-то вопросы, требующие разрешения на месте. Например, обязательна письменная форма такого соглашения. Если она не соблюдена, то возникают сомнения в правовом свойстве переданной суммы, и она будет считаться авансом, пока не будет доказано обратное.

Вообще с недвижимостью существует некий правовой нюанс. С одной стороны, задаток как способ обеспечения обязательства, с другой – непременная государственная регистрация договоров с недвижимостью. Здесь кроется не то чтобы противоречие, но надо помнить, что сделка будет иметь правовую силу после регистрации в Росреестре. Одни только переданные вперед денежные средства не сделают ее 100 % законной. Если продавец продаст квартиру другому покупателю и официально зарегистрирует сделку, стребовать обратно свои деньги, даже через суд, будет сложно.

Например, при покупке машины, составляется расписка, которая, по сути, и является договором. Она в обязательном порядке должна содержать:

  • место и время проведения сделки;
  • ФИО обеих сторон (с паспортными данными);
  • окончательная сумма за машину;
  • размер задатка;
  • данные на автомобиль: марка, год выпуска и изготовления, а также номер двигателя;
  • срок – когда (или до какого времени) должна состояться сама сделка.

Всё заверяется подписями сторон. Суммы прописываются как цифрами, так и словами. Документ составляется в присутствии обеих сторон. Можно вообще писать от руки, «на коленке».

При покупке автомобиля не требуется нотариального удостоверения, так как речь идет о движимом имуществе. Тем не менее даже такой вид документа обязателен.

Вернуться к оглавлению

Расторжение договора задатка и ответственность сторон

Передумать и расторгнуть сделку можно в любое время, так как в гражданском праве существует свобода договора. Однако в зависимости от того, в какое время и по чьей вине данное соглашение будет расторгнуто, возникнут разные правовые последствия. Если стороны договорились об этом и прекратили сделку до начала ее исполнения, задаток возвращается давшей его стороне. То же происходит, если обязательство невозможно исполнить. Договор задатка расторгается в присутствии обоих контрагентов. Если при заключении присутствовал нотариус (например, в случае оформления сделки с недвижимостью), он должен быть и при расторжении.

Если обязательство не будет исполнено по вине стороны, давшей задаток, сумма останется у другой стороны договора. Если же вина будет выявлена у стороны, получившей деньги, она обязана вернуть полученное в двойном размере. Кроме этого, субъект договора, ответственный за неисполнение данного обязательства, обязан возместить контрагенту убытки с зачетом задатка. Договором, впрочем, можно предусмотреть иное.

В регулирующей эти ситуации статье 381 ГК РФ хорошо показан характер гражданского правоотношения, сочетающего в себе диспозитивный (разрешительный) и императивный (указующий точно на норму права) характер. Проще говоря, вы можете не использовать задаток при заключении договора. Но если хотите, если это вам нужно, вам так спокойнее, – должны исполнить всё в соответствии с буквой закона.

Задаток – способ обеспечения обязательства в гражданском праве. Также в некоторых случаях это может быть способом прекращения правоотношения. Если он используется для обеспечения организации и проведении торгов, традиционно регулируется подобно отступному. На практике по-разному поступают с задатком в случае совершения сделок купли-продажи движимого и недвижимого имущества. Поскольку в сделках с недвижимостью обязательно участие Росреестра, правовая роль данных денег становится менее значимой, чем хотелось бы.

Договор задатка можно расторгнуть. При этом стороны несут ответственность с разными правовыми последствиями: в зависимости от того, по чьей вине идет расторжение.

Задаток в гражданском праве – в теории и на практике
Оцените данную статью: