Права и действия дольщика при процедуре банкротства застройщика

На протяжении нескольких лет российский рынок недвижимости сталкивался с проблемой финансового кризиса. Большим предприятиям в строительной сфере деятельности достаточно легко удалось пережить тяжёлые времена. Однако некоторым не слишком крупным застройщикам пришлось прибегнуть к процедуре банкротства. Какие меры предпринять участнику долевого строительства, когда речь идет о разорении фирмы? Рассмотрим, как влияет банкротство застройщика на дольщика — участника в доле, и каким образом решает проблему кризиса современная судебная практика.

Строим различные объекты

Вернуться к оглавлению

Как происходит процесс банкротства

Процесс банкротства вводится, когда новостройки ещё не достроены, а в отношении застройщика — строительной или инвестиционной организации — введена процедура несостоятельности. Такая ситуация негативно сказывается на вкладчиках в долевое строительство.

Банкротство застройщика при долевом строительстве — это трудоёмкий процесс, который требует от специалистов высокого уровня знаний. В делах, связанных с банкротством застройщиков, работает не так много юристов, в отличие от типовых ситуаций на рынке недвижимости. Процедура регулируется законом «О несостоятельности» от 2002 года, дополненным в 2011 году разделом для отдельных категорий юрлиц-застройщиков.

Процедура банкротства застройщика предполагает рассмотрение судебным органом вероятности удовлетворения кредиторских требований и возможности выплат по долговым обязательствам. Банкротство строительной компании осуществляется в 5 этапов.

  1. Стадия наблюдения.
  2. Процедура финансового оздоровления.
  3. Внешнее управление.
  4. Заключительный этап: конкурсное производство.
  5. Мировое соглашение (сделка).

На практике чаще всего используется только 2 этапа — наблюдение и конкурсное производство. Стадия наблюдения вводится судебным органом в направлении застройщика и считается подготовкой к банкротству. На этом этапе назначается временный управляющий, целью работы которого является финансовый анализ деятельности строительной компании. Однако введение наблюдения не означает, что застройщик обанкротился.

Когда наблюдение окончено, Арбитражный суд назначает завершающий этап — конкурсное производство. С этого момента застройщика можно объявлять банкротом. На законном основании суд отстранит руководство строительного предприятия и назначит исполнительный орган — арбитражного управляющего — для ведения всех дел компании.

Вернуться к оглавлению

Что делать дольщику

Особенности банкротства застройщиков определяет 7-й параграф закона о несостоятельности от 2011 года. В соответствии с ним устанавливается порядок удовлетворения прав дольщиков, включая кредиторов и подрядчиков. Кроме того, в некоторых случаях оценить действительное финансовое состояние объекта под силу только банкротству.

Формирование кредиторского реестра позволяет определить количество проданных и свободных квартир, а также выявить суммы задолженности застройщика. Без уточнения таких данных невозможно найти новую строительную организацию для достройки. Что делать дольщику и как вернуть инвестированные средства, если застройщик решил стать банкротом? Законодательно предусмотрено 3 варианта возврата:

  • исполнение денежных требований;
  • передача жилых помещений;
  • передача объекта незавершённого строительства.

Если застройщик объявил себя банкротом, его клиент может включить личные претензии в реестр требований передачи жилых помещений или в общий реестр кредиторских требований. Какой пункт выбрать, зависит от цели дольщика при банкротстве застройщика — недвижимое имущество или деньги.

Возможно и включение в оба реестра, если единовременно оформляется собственность на квартиру, или клиент хочет получить выплату по неустойке либо компенсировать затраты на ведение судебных дел. На стадии наблюдения заявление можно подать внешнему управляющему в течение 30 дней. При введении конкурсного производства дается 2 месяца и требуется направление документов дольщиком в судебную инстанцию.

Обанкротившийся застройщик обязан сначала исполнить обязательства перед дольщиками, затем — перед остальными вкладчиками. Данный пункт касается конкретно предприятий, занимающихся строительством. Довольно часто компании маскируют договоры о долевом строительстве под оформление сделок купли-продажи и инвестиционных контрактов. Это нужно сделать застройщику во избежание проблем с поправками седьмого параграфа закона, согласно которому в ходе судебных разбирательств к фирмам применяются более строгие правила.

Для переквалификации договора необходимо обратиться в суд, особенно если речь идет о договоре предварительной купли-продажи. В противном случае судебный орган предпишет организации вернуть дольщику деньги, что не подходит как завершение дела желающим получить готовую квартиру.

Вернуться к оглавлению

Что гласит закон и какие моменты встречаются в судебной практике

Закон «Об инвестиционной деятельности» гласит, что дольщик вправе распоряжаться недвижимостью. Единственным препятствием является обязательное погашение всех финансовых обязательств, указанных в документах. В общий реестр кредиторских требований не включаются претензии по вопросу передачи недвижимости, поскольку в нём изложены только финансовые стороны.

Оптимальным выходом для дольщиков является подача требования о признании права собственности. Чаще всего застройщик-банкрот не имеет свободных денежных средств для возврата. В таком случаи иск может стать удовлетворенным, и имущество клиента обанкротившейся фирмы будет исключено из конкурсного производства. Имущественные активы не будут выставлены на торги с целью погашения задолженности, возникшей у обанкротившегося учреждения перед кредиторами. Объявленный банкротом застройщик сменится на нового подрядчика, который окончит строительство объекта. В результате клиенты обанкротившейся фирмы получат квартиры в достроенном доме.

Суд, как правило, оказывается на стороне дольщика, когда застройщик запускает процесс банкротства. Причиной для решения не в пользу участника в доле могут быть только денежные обязательства по договору, в полной мере не выполненные клиентом строительного предприятия.

В современной юридической практике одной из востребованных услуг является защита прав дольщиков. Стоит строительной компании обанкротиться, как тут же возникает масса проблем. Чтобы последствия не стали плачевными, нужно выбрать соответствующий способ защиты. Для этого требуется оценить положение дел на недостроенном объекте и финансовое состояние самого застройщика.

Решить вопросы, связанные с банкротством строительной фирмы, и представить интересы дольщиков в суде помогают адвокаты, специализирующиеся на строительных спорах.

Права и действия дольщика при процедуре банкротства застройщика
Оцените данную статью: